作家：李沁桦
裁剪：徐天
拿到香港大学磋议生考取见告书，程鹿（假名）的欢乐并莫得保管太久，改头换面的是“住那儿”的暴燥。得知一年制讲课型硕士基本无聊央求到校内寝室，程鹿添加了香港腹地中介的微信，开动“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校寝室资源长久垂危，央求与续住均有一套相对严格的机制。更生通常享有优先分拨权，而高年龄学生若想续住，则需历程玄虚评估，包括学业得益、对寝室的参与孝顺乃至课外行为发达。一年制讲课型硕士磋议生就读东谈主数多，基本莫得央求到寝室的但愿，不得不转向校外租房以致跨境通勤。
房地产行状商感激梁行发布的申诉知道，目下，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也等于说，每个宿位有越过3名学生竞争。至2027/28学年，预测每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守算计，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
雄壮的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍标的”，饱读吹商场将酒店、写字楼等买卖大厦改装为学生寝室，从而增多学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？
伸开剩余89%早早“揾房”
程鹿还是看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名重复，让她一时难以判断通勤距离与生计便利进度。她决定下个月提赶赴香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍罕有月，但围绕“住那儿”的磋议还是在更生群体中提前升温。一位香港腹地抓牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生无间毕业退宿，汇注高校的租房商场已进入新一轮过渡期，“还是有学生开动‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，商场的节律正在赫然前移，“以前浩繁是六月才开动有动作，七八月有点垂危，当今好多学生四五月就还是开动‘揾房’（找屋子）了”。
凭据好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套约莫30往常米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非腹地住户和无固定收入的学生，香港房主往交易会条件一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要破耗近25万港元。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明在经受媒体采访时曾示意，租出商场的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，预测全年房钱升幅可达6％，香港私东谈主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校扩展后尚未治理的宿位矛盾密切关连。2023年香港特区政府施政申诉冷漠发展“留学香港”品牌，将大学训诲资助委员会资助院校的非腹地生招生比例由20％赞成至40％，2025年进一步放宽至50％。
磋议东谈主士测算，非腹地生的表面限度上限已被推高至约3.7万东谈主，且磋议生群体的扩展更为赶紧。数据知道，2024/25学年，香港讲课型及磋议型非腹地生已达约5.6万东谈主，同比增长26％，一年内新增越过1.1万东谈主。投资治理公司高力海外预测，到2028年，香港腹地及非腹地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方酒店后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）
战略拆墙松捆
本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪回话立法会议员发问时指出，“城中学舍标的”反映设想，已收到25宗央求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗波及要在私东谈主地皮上兴修新学生寝室外，其余央求为改装现存建筑物，大部分波及整幢改装，预测波及5100个宿位。
在宁汉豪的先容中，该标的的亮点在于“拆墙松捆”。当年，将商厦改装为学生寝室在本色操作上险些难以推动，而该标的通过“纲举目张”的花样进行轨制松捆。在缠绵层面，城市缠绵委员会放宽“酒店”界说，将合经验的学生公寓纳入其中，可平直取得酒店派司，无用另行缠绵。在扩充机制上，标的也具有较高天真性，允许私东谈主发展商、训诲机构或两者联接冷漠央求，寝室营运模式亦不设和谐截至，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校联接对接。
香港大学房地产和建筑系训导黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港频年来招引了巨额非腹地学生，由此催生了学生公寓这一专有的细分商场，这类公寓的房钱通常高于低档酒店和庸俗住宅，但比高级行状式公寓或豪华酒店更实惠。
以香港大学为例，西营盘隔邻一间面积为15往常米的单间学生公寓，每月房钱越过15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显耀，但黄绍基了解到，近似的学生公寓在开学前的入住率险些为100％。
房地产参谋人公司莱坊在《投资学生寝室》申诉中指出，将收入堕入停滞的酒店改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期自由、退租率低、讲错风险小，为投资者提供了极高笃定性的现款流。
事实上，在战略厚爱落地前，老本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局买卖房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓调动商场的，先后收购香港尖沙咀珀荟酒店、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方酒店，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期示意，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室商场，届时商场限度将达750亿至1000亿港元，发展后劲雄壮。
ICCRA住房租坐褥业磋议院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，战略松捆后，幸运彩票app官方版下载激活了存量酒店的调动商场，大批交易商场变得相配火爆。她还补充谈，跟着本年3月起成功的《简朴房条例》推动，商场预期发生了赫然变化。战略推动下，部分正本难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机知道过调动转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。
高力海外指出，2026年2月，商场上有21宗酒店及整幢住宅成交，十分于2020年至2024年第三季度的交易总数。“酒店自己已具备王人全的房间阻隔、孤苦卫浴及消防才略，能大幅裁减改建时间和成本，同期让投资者赶紧推向商场以迎合租出旺季。”
黄绍基卓越提到，该标的可以保抓地皮用途的天真性，不仅可以责难改建成本，更进攻的是，可以责难供应饱胀或不及的风险，最大限度地减少商场波动。设想情况下，由于酒店和学生公寓具有很强的替代性，运筹帷幄不善的酒店可以改建为学生公寓。如若将来酒店盈利智力有所提高，物业还可从头改回酒店用途。
“领受升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓赞成现款流，然后退出投资。违抗，领受抓有策略的长久投资者也可以探究将来将酒店改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
频年来，跟着内地磋议生招生限度抓续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。
最显耀的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生手艺，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所驰名高校接踵在招生简章中明确规矩：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）磋议生提供校内寝室。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门合资印发《国度发展改造委等部门对于加强高校学生寝室建立的提醒想法》，饱读吹高校通过购买、租出学校邻近的东谈主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等法式，加强配套行状治理。
内地相似存在巨额空置的酒店与买卖财富。中国饭铺协会数据知道，2025年第一季度，天下酒店平均空置率为38.2％，约有220万间客房长久空置。
名义上看，内地似乎具备复制香港“老本收购酒店改建寝室”模式的基础，但多位群众在经受采访时指出，香港模式在内地恐无法浅薄平移。
华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的紧要原因在于账本的根底逻辑不同。在香港，尽管收购酒店的代价不菲，但其极高的房钱答谢率足以粉饰资金成本。
“香港的房钱水平高，可以粉饰利息和运营成本。但在内地，你想调动一个写字楼，插足的资金和装修成本，濒临的是极低的租售比。内地一线城市的租售比浩繁在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不转头。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有提醒想法，但在扩充层面，买卖用地改建为学生寝室仍濒临消防验收、地皮用途性质变更等重重自便，虚浮像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套门径。
除了战略配套和租售比，内地学生公寓濒临着更浓烈的“替代品”竞争。香港模式冒失建立的中枢，是留学生极高的房钱承受智力。在香港，一个调动后的单东谈主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱通常在1200元东谈主民币支配。即使学生聘请去校外租房，其支付智力也相对有限。
赵然在带内地机构进修香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，人人的共鸣是内地高校的预算过低，无法支抓商场化的机构投资且运营相似的公寓。许多内地公寓运营商起首嘻是图，进修完却讴歌“训戒根底没法用”。
相较香港交由商场老本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与环球采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化治理”模式，将专硕学生聚合安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费法式与校内学生生计园区一致，收费法式为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生寝室用房租出采购意向公告，预算金额2360万元，条件社会用房在浙江大学紫金港校区邻近5公里规模内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同庚底，湖北大学提供了“以购代建”念念路，斥资1.98亿元举座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/往常米，十分于此前该商品房备案均价的六成。训诲部、住房城乡建立部合资调研组实地调研时示意，“学生寝室调动表情行动天下首个以购置存量房代建立学生公寓的创新施行，既灵验周转了商场存量财富、为房地产去库存提供了新念念路，又精确破解了高校寝室资源垂危的贫瘠”。
不外，新的社区摩擦也有待治理。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制磋议生和谐安排在校外住宿，住宿所在暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院表情，住宿用度法式将参照学校和谐规矩扩充，而该小区商场整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主经受采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。
除了“老本收购酒店改建寝室”模式无法浅薄平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡运筹帷幄。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交易时的法律架构也有诀别。“在运营端，香港的劳工法律、东谈主工成本与内地十足不同，必须从头搭建一套全新的投资模子和运营团队。”
还有一个容易被忽视的细节是，内地熟习的公寓产物、家电供应链在香港的短促空间眼前会濒临失效。赵然提到，香港的单东谈主床只须0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根底找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构异常，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此齐全内嵌。
不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港商场，都不是那么容易能齐全的。
排版：奇令
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